L’appelante soutient que c’est elle qui a présenté l’acheteur de la parcelle aux vendeurs, que la vente dont résulte le droit à une commission est le fruit de ses activités et qu’elle a dès lors droit à une commission de 3% du prix de vente.

Selon l’art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté. Les parties doivent s’être mises d’accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n’est pas venu à chef.

Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO).

Les parties doivent s’accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d’une part, la définition de l’activité que le courtier devra déployer en vue d’un contrat déterminé (courtage d’indication, de négociation, de présentation) et, d’autre part, le principe d’une rémunération. Il n’est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO).

Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu’il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal.

Dans le courtage d’indication, l’exigence d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n’a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n’exerce pas d’influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, s’il entend recevoir une rémunération, d’indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là.

Il incombe au courtier qui réclame un salaire de prouver les circonstances permettant de constater l’existence d’un accord des parties (art. 8 CC). Il faut que l’on puisse déduire des circonstances que les parties se sont mises d’accord sur les points essentiels du contrat de courtage, soit notamment sur son caractère onéreux.

La conclusion d’un contrat de courtage n’est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d’actes concluants.

La question de savoir si un contrat de courtage a été valablement conclu par actes concluants dépend des circonstances, dont on doit pouvoir déduire que les parties se sont accordées sur les essentialia de ce contrat, en particulier sur le fait que le mandant s’est engagé envers le courtier à lui verser un salaire. Une retenue est de mise lorsqu’il s’agit d’admettre la conclusion d’un tel contrat par actes concluants. Le seul fait de laisser agir le courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d’un contrat par actes concluants. Il faut que le mandant tolère sciemment l’activité du courtier, sans s’y opposer, ou bien qu’il l’accepte tacitement par une autre forme. Il faut aussi que l’activité du courtier, par sa durée ou par son importance, soit suffisamment nette et caractérisée pour que l’absence d’opposition puisse être interprétée comme une volonté de conclure un contrat de courtage. Etant donné l’insistance de certains agents immobiliers qui reviennent constamment à la charge, le silence gardé par le vendeur à l’égard de telle ou telle démarche du courtier ne saurait d’emblée être considéré comme une acceptation.

Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties.

Selon les règles d’interprétation des contrats déduites de l’art. 18 CO, le juge doit d’abord rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu’il s’agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l’époque les conceptions des contractants eux-mêmes.

Ce n’est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties – parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou s’il constate qu’une partie n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre à l’époque de la conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu’elle l’affirme en procédure, mais doit résulter de l’administration des preuves -, qu’il doit recourir à l’interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Il s’agit d’une interprétation selon le principe de la confiance.

En l’espèce, il convient d’abord d’examiner si un contrat de courtage a été conclu, par acte concluant le cas échéant, entre les vendeurs de la parcelle et l’appelante.

Il n’est pas contesté qu’aucun contrat écrit n’a été conclu entre les précités. Il ne peut pas davantage être déduit des éléments figurant à la procédure qu’un contrat oral aurait été conclu, (…). Les parties, ou leur représentante, n’ont pas discuté de la conclusion d’un contrat de courtage et il n’y a pas eu d’échange de manifestations de volonté sur les éléments essentiels d’un tel contrat, notamment quant à la nature et l’étendue du contrat de courtage ou la rémunération de l’appelante. O______ n’a jamais manifesté sa volonté d’agir en qualité de courtier et s’il l’avait fait, il y a lieu d’admettre que l’exécutrice testamentaire lui aurait indiqué qu’elle ne souhaitait pas mandater de courtier supplémentaire, comme elle l’avait précédemment indiqué (…), aucun élément ne permettant de penser qu’elle aurait changé d’avis à cet égard. La conclusion d’un contrat oral, sans discussion sur le montant de la rémunération, malgré la somme importante en jeu, ne serait-ce que pour convenir que le pourcentage usuel de 3% du prix de vente était applicable, serait d’ailleurs inhabituelle pour une telle affaire.

Quant à la conclusion d’un contrat par acte concluant, celle-ci ne doit être admise que de manière restrictive. Or, il ne peut être retenu, sur la base des faits figurant à la procédure, que les vendeurs auraient sciemment toléré une activité de courtier de l’appelante. En particulier, le simple fait pour la notaire, exécutrice testamentaire, de ne pas s’opposer à ce que l’appelante opère des recherches afin d’étudier l’intérêt de la parcelle litigieuse ou qu’elle ne réagisse pas au message qui lui a été adressé le 29 septembre 2016 ne permet pas d’en déduire une volonté d’accepter que l’appelante agisse comme courtier, ce d’autant que O______ n’a pas laissé entendre qu’il agissait en cette qualité et que, comme déjà indiqué, l’exécutrice testamentaire avait précédemment indiqué à une autre société qu’elle ne souhaitait pas mandater de courtier supplémentaire, sans qu’il puisse être retenu qu’elle aurait changé d’avis sur ce point. Enfin, dans son courriel du 29 septembre 2016 à U______, O______ écrit que l’appelante « n’était pas mandatée officiellement par l’hoirie », ce qui montre également qu’elle considérait qu’aucun lien contractuel ne la liait aux acheteurs.

Différents éléments permettent en revanche de considérer que l’appelante n’a pas eu d’activité en faveur des intimés, vendeurs de la parcelle, mais, au contraire, en faveur des sociétés qui ont acheté ladite parcelle. En effet, l’appelante a présenté les acheteurs, à plusieurs reprises, comme ses mandants, ce qui tend à établir qu’elle se considérait liée à ces derniers, et non aux vendeurs comme courtier, étant relevé qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle ne pouvait ignorer la signification de ce terme. O______ a également opéré différentes vérifications auprès de l’exécutrice testamentaire, ceci afin de s’assurer que « rien ne nous échappe ». Ces vérifications, quant à l’existence de servitudes notamment, et la formulation utilisée tendent à démontrer que le précité œuvrait dans l’intérêt des sociétés acheteuses et n’agissait pas comme courtier des vendeurs. Dans son courriel du 29 septembre 2016, O______ a d’ailleurs indiqué que l’appelante avait effectué toute l’étude de faisabilité (géomètre, paysagiste, architecte) « pour le compte des acheteuses ». N______ a, pour sa part, expliqué que son fils avait présenté l’offre d’achat pour son compte, ce qui tend, là encore, à démontrer que l’appelante a agi comme représente des sociétés acheteuses.

En outre, le fait que sans l’intervention de l’appelante, la vente ne se serait pas faite, comme le relève l’appelante, ne suffit pas en lui-même à conférer un droit à celle-ci à obtenir une commission de la part des vendeurs. En effet, si ces derniers avaient certes un intérêt à ce que leur parcelle soit vendue, les sociétés qui ont acheté ladite parcelle avaient également un intérêt, à tout le moins équivalent, à ce que la transaction soit faite, N______ relevant à cet égard que l’affaire était belle et qu’il ne fallait pas discuter le prix. Le fait que l’activité de l’appelante ait contribué à la vente n’exclut donc pas qu’elle œuvré en faveur des acheteurs, activité pour laquelle les intimés n’ont pas à la rémunérer.

L’appelante ne peut par ailleurs fonder son prétendu droit à percevoir une commission de la phrase citée tirée du jugement attaqué (…)  selon laquelle « la conclusion du contrat principal entraîne la conclusion du contrat de courtage et, partant, donne naissance au droit au salaire du courtier », dont l’appelante semble tirer que la conclusion du contrat de vente aurait eu pour effet d’entraîner la conclusion du contrat de courtage dont elle se prévaut. La conclusion du contrat de courtage, donnant droit le cas échéant à une commission, est, en tout état de cause, soumise aux règles générales en la matière, dont il a été retenu supra qu’elles ne permettaient pas d’admettre la conclusion d’un tel contrat en l’espèce. Le contrat de courtage doit en outre avoir été nécessairement conclu avant la conclusion du contrat principal et il ne peut l’être rétroactivement.

Dès lors, en définitive, il ressort de ce qui précède qu’il n’y a pas eu de réelle et commune intention des parties de conclure un contrat de courtage. Il n’y a pas eu d’échange de manifestations de volonté des parties, en particulier de l’appelante qui n’a jamais indiqué vouloir agir comme courtier et dont les interventions auprès de l’exécutrice testamentaire ne permettaient pas à cette dernière de penser que tel pourrait être le cas. L’appelante n’était pas au bénéfice d’un tel contrat avec les vendeurs. Elle ne peut dès lors prétendre au versement d’une commission à ce titre, ni à un quelconque autre titre.

Au vu de ce qui précède, l’appel n’est pas fondé et le jugement attaqué sera confirmé.

(Arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice [GE] ACJC/215/2024 du 16.02.2024)

Me Philippe Ehrenström, avocat, LLM, CAS